外地投資客“抄底”商鋪

5月初，國內(nèi)一家知名的商務(wù)酒店管理企業(yè)，悄然在“龍湖大道”訂下了3層樓，共計(jì)4000平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。本月，北京一家投資類公司又在幫“客戶”在重慶樓市中挑選優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“客戶是國際一家非常知名的企業(yè)，準(zhǔn)備拿出13億元資金投資重慶商業(yè)地產(chǎn)，目前我們正在和一些項(xiàng)目接觸，第一階段會(huì)先投資6個(gè)億試水。”該投資公司相關(guān)負(fù)責(zé)人趙先生透露，相較與國內(nèi)眾多城市房地產(chǎn)市場，重慶作為直轄市，無論從商業(yè)投資環(huán)境還是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格來看都比較穩(wěn)定，這也是客戶在眾多城市中，唯獨(dú)選擇重慶作為投資目的地的原因。客戶將可能通過借貸注資的方式，直接與開發(fā)企業(yè)合作。一旦敲定，資金到位的時(shí)間將會(huì)非常快，“一個(gè)月時(shí)間就能到位”。

重慶樓市近期緣何引發(fā)外地投資客的關(guān)注？仲量聯(lián)行重慶商業(yè)部負(fù)責(zé)人梁果認(rèn)為，首先是大環(huán)境的利好。隨著兩江新區(qū)開發(fā)開放程度的加深，重慶所營造的政策環(huán)境和投資環(huán)境也越來越好，入渝世界500強(qiáng)企業(yè)增多就是最好的例證。“近年來重慶商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的增多，也給了外地資金更多的選擇空間。”梁果說，以寫字樓為例，近幾年重慶寫字樓呈現(xiàn)出“井噴”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，僅江北嘴就有近300萬平方米的體量，且在檔次、品質(zhì)上都有了很大的提升。

市 場

房企競爭加劇 新興區(qū)域“火了”

6月，伴隨著樓市下行壓力，多數(shù)房企未能接近年度目標(biāo)半數(shù)，這推動(dòng)房企大佬們各出奇招促銷，且促銷的力度越來越大，這也帶動(dòng)了樓市的輕微“松動(dòng)”，甚至出現(xiàn)了房價(jià)裸奔的現(xiàn)象。

大佬挑起的“價(jià)格戰(zhàn)”

“5800元/㎡，買龍湖U城的精裝房！”近日，龍湖的“促銷”廣告充斥各大媒體，金科也鉚足勁開始跑量，從未有過首付分期付款的金科，推出首付2萬元即可買房的銷售政策；6月初，首鋼美利山推出首付分期和公積金貸款，贏得購房者熱捧；而在5月底，恒大照母山(樓盤詳情 樓盤點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目圖庫 價(jià)格走勢(shì))推出“最低套內(nèi)8999元/平方米，并贈(zèng)送1500元/平方米名品裝修”的巨惠，讓樓市出現(xiàn)了購房潮……樓市大佬們的大力度促銷，讓不少中下開發(fā)商倍感壓力。“從市場的反應(yīng)來看，購房者似乎只對(duì)那些真實(shí)大幅度降價(jià)的樓盤感興趣，如恒大照母山，如龍湖U城。”一業(yè)界資深人士指出，“分期首付”只是開發(fā)商階段性的措施，目的是為提升銷售量，但也會(huì)對(duì)自身構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)，資金回籠較慢，且透支了未來1~3年的購房人群。

同時(shí)在寫字樓等方面，涌鑫地產(chǎn)旗下的重慶國際家紡城更是推出寫字樓首付分期，這是重慶首個(gè)“首付分期”的寫字樓，似乎打響了寫字樓市場的“冬季”促銷戰(zhàn)爭，而且協(xié)信嘉州中心推出“8.7折”特價(jià)寫字樓。

二手房賣家在堅(jiān)守“底線”

面對(duì)一手房的大力度降價(jià)促銷，而二手房市場出現(xiàn)了價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但成交奇低，市場呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量跌的態(tài)勢(shì)。

近日，記者走訪了沙坪壩、冉家壩等地的二手房門店，發(fā)現(xiàn)各門店的看房者少。“這和去年同期相比，成交量減少了四成左右。”誠祥房產(chǎn)一門店負(fù)責(zé)人告訴記者，主要是看房者減少，市場觀望情緒十分嚴(yán)重。來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月首周，全國26城市二手住宅掛牌價(jià)格環(huán)比上周10升16降，共有25個(gè)城市環(huán)比漲跌幅在1%內(nèi)。該數(shù)據(jù)還顯示，重慶首周二手房均價(jià)約7515元/平方米，較前一周下跌12元/㎡，環(huán)比下降0.16%。從區(qū)域來看，重慶9區(qū)二手房掛牌均價(jià)未有太大的漲跌波動(dòng)，各區(qū)均在目標(biāo)價(jià)位波動(dòng)，5漲4跌，各區(qū)均價(jià)基本保持上周水平。

 

新興區(qū)域價(jià)格競爭激烈

縱觀重慶樓市，降價(jià)促銷的樓盤主要集中在大學(xué)城、茶園、照母山等新興城市區(qū)域，而傳統(tǒng)的商圈核心區(qū)域降價(jià)促銷力度相對(duì)較小。

在降價(jià)促銷成為樓市主流的當(dāng)下，主城商圈核心區(qū)域由于地段好，配套成熟等原因，這里的樓盤基本上沒有采取“裸奔”，只是推出一些首付分期、少量特價(jià)房等吸引購房者。而在大學(xué)城、茶園、照母山等集中開發(fā)的新興城市區(qū)域，由于在售的項(xiàng)目眾多，形成了激烈的“搶客競爭”——在這些區(qū)域，“小蜜蜂”滿天飛，四處拉客；而樓盤本身則大打價(jià)格戰(zhàn)，拿出“誠意”，以高性價(jià)比吸引購房者。所以，“撿火巴和”的購房者可多關(guān)注新興城市區(qū)域。

探 因

市場背后的“以價(jià)換量”

“市場的變化，主要原因在于市場的總體成交量下滑，開發(fā)企業(yè)意在以價(jià)換量。”首席分析師何旭認(rèn)為，2014年即將過半，一些房企對(duì)之前制定的任務(wù)量完成度較低，而緊隨而來的夏季，也并非是傳統(tǒng)的旺季，為了保證現(xiàn)金流，開發(fā)商唯有采取以價(jià)格換取市場的跑量方式。“其實(shí)，現(xiàn)在的價(jià)格松動(dòng)還沒有到赤裸裸的地步，更多的是隱性的變相降價(jià)方式，比如通過推出特價(jià)房、加大優(yōu)惠力度、推出零首付或首付分期等各種方式，降低購房者的資產(chǎn)滾動(dòng)成本，打消購房者的心理障礙，從而達(dá)到刺激消費(fèi)、保證成交量的目的。”

雖然，在目前的總體市場背景下，何旭判斷開發(fā)企業(yè)以價(jià)換量的方式還會(huì)持續(xù)一段比較長的時(shí)間，甚至不排除持續(xù)到明年年初。但何旭同時(shí)分析稱，重慶整體的樓市比較穩(wěn)定，降價(jià)的幅度不會(huì)太大。“算上前期的拿地成本，以及后期的開發(fā)、運(yùn)營、稅費(fèi)等成本，一些樓盤項(xiàng)目有降價(jià)的空間，但這個(gè)空間不會(huì)太大”。

趨 勢(shì)

市場在變，房企轉(zhuǎn)型步伐加快

“開發(fā)商做好適度控制成本，把節(jié)省下來的錢添加到營銷費(fèi)用里，其中一線房企為增加的重點(diǎn)，這將是轉(zhuǎn)型的大方向。”領(lǐng)域市場機(jī)構(gòu)研發(fā)中心總監(jiān)張鑫認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐在加快，這也是市場的趨勢(shì)。如今不少房企靠營銷手段的翻新來促成成交。通過降價(jià)、首付分期、商業(yè)地產(chǎn)返租、接受公積金貸款等方式跑量，效果明顯，可以預(yù)見下半年會(huì)有更多開發(fā)商延續(xù)這一策略。目前，可供開發(fā)商選擇的渠道、媒體、線上、線下資源可謂眼花繚亂，在有限的營銷費(fèi)用下，操盤手是否能玩轉(zhuǎn)“整合營銷”是一個(gè)樓盤成敗關(guān)鍵。“樓市轉(zhuǎn)型在即，操盤手提升整合和管理的能力至關(guān)重要。如何在營銷組合上做出精準(zhǔn)選擇，打出穩(wěn)準(zhǔn)有力的‘組合拳’，是開發(fā)商接下來需要做的重要功課。”